Banki zmagają się z problemem hipotek po pożarach w Los Angeles
W zamożnych dzielnicach Los Angeles, zniszczonych przez pożary, ogromne kredyty hipoteczne na wielomilionowe domy są codziennością. Dla banków, które te kredyty posiadają, stanowi to potencjalne źródło problemów finansowych.
W obszarach Los Angeles dotkniętych pożarami, ponad 72% zadłużenia hipotecznego to tzw. kredyty niestandardowe, znane jako kredyty jumbo. To prawie pięciokrotność średniej krajowej i prawie trzykrotność wskaźnika dla Kalifornii, wynoszącego 26%. Według analizy danych z Biura Ochrony Finansowej Konsumentów, od 2018 do 2023 roku w dotkniętych obszarach wydano ponad 11 miliardów dolarów w kredytach jumbo.
Najbardziej narażone banki
Wśród banków z najbardziej widocznym zaangażowaniem znajduje się City National Bank, znany jako „bank gwiazd” oraz First Republic Bank, instytucja przejęta przez JPMorgan Chase & Co. po bankructwie w 2023 roku. First Republic wydał prawie 1,3 miliarda dolarów w kredytach jumbo, co plasuje go zaraz za Bank of America Corp. City National, przejęty przez Royal Bank of Canada w 2015 roku, wydał 843 miliony dolarów w kredytach jumbo w regionie od 2018 do 2023 roku, niemal tyle samo co U.S. Bancorp i Morgan Stanley razem wzięte.
Ryzyko dla banków
Kredyty jumbo na bilansach banków oznaczają, że to pożyczkodawcy ponoszą ryzyko w przypadku, gdy klienci wycofają się ze spłaty długu. Wiele kredytów pozostaje w księgach banków, ponieważ ceny nieruchomości w Pacific Palisades i wielu lokalizacjach w Altadena przekraczają limit zakupu przez podmioty sponsorowane przez rząd. W 2025 r. limit kredytu konformacyjnego dla obszarów o wysokich kosztach, takich jak hrabstwo Los Angeles, wynosi 1,2 miliona dolarów, co oznacza, że banki nie mogą sprzedać hipotek o wyższych kwotach Freddie Mac czy Fannie Mae.
„To ryzyko, które banki muszą opanować” – mówi James Leonetti, profesor Uniwersytetu Południowej Kalifornii Marshall School of Business i były dyrektor finansowy banku. „Na pierwszy rzut oka, może to wyglądać źle.”
Wyzwania finansowe i reputacyjne
Banki muszą stawić czoła wielu finansowym i reputacyjnym problemom — windykacji długu od zadłużonych klientów, odzyskiwaniu strat z ubezpieczeń, sprzedaży gruntów inwestorom i ponoszeniu strat, jeśli nie uda im się odzyskać pełnej wartości nieruchomości. Mimo że niektóre straty dla banków mogą być tymczasowe, niezbędne będą niezliczone godziny pracy na obsługę niezapłaconych rat, współpracę z dłużnikami i negocjacje z ubezpieczycielami.
JPMorgan, City National i Bank of America nie komentują swojego zaangażowania w kredyty jumbo, ale deklarują wsparcie dla dotkniętych klientów, oferując im karencję. JPMorgan i Bank of America nie spodziewają się istotnego wpływu finansowego pożarów, co oznajmili ich dyrektorzy finansowi w czasie konferencji wynikowych w połowie stycznia.
Rolą ubezpieczeń
Ubezpieczenia mają minimalizować problemy zarówno dla właścicieli, jak i dla banków. State Farm, największy ubezpieczyciel w Kalifornii, na początku miesiąca złożył wniosek o 22% awaryjną podwyżkę stawek, aby pokryć koszty odszkodowań dla posiadaczy polis. Wiele kredytobiorców spotkało się jednak z anulowaniem polis lub ich niedoubezpieczeniem, powiedział Leonetti.
Szacowane przez ekonomistów straty materialne i kapitałowe mogą sięgnąć nawet 164 miliardów dolarów, a straty ubezpieczeniowe — 75 miliardów dolarów.
Zachowanie kredytobiorców
Kredytobiorcy z hipotekami o niskim oprocentowaniu, oferowanymi w latach 2020-2021, mają motywację do utrzymania spłat i ochrony inwestycji, mówi Leonetti. Jednak wartości nieruchomości w obszarach objętych pożarami mogą spadać wystarczająco, by zagrażać kapitałowi własnemu kredytobiorców, co może prowadzić do ich rezygnacji z dalszych inwestycji.
Pożary w styczniu zniszczyły dzielnice Pacific Palisades i Altadena. Pożar w Palisades strawił ponad 23 000 akrów nad Pacyfikiem, podczas gdy Eaton Fire zniszczył 14 000 akrów, w tym część Altadena. Obie nawałnice zniszczyły ponad 16 000 budynków, w tym 11 000 domów jednorodzinnych.
Eric Sussman z UCLA Anderson School of Management, ekspert od spraw pożarów, mówi, że na ocenę strat banków jest jeszcze za wcześnie. „W typowej sytuacji powiedziałbym, że istnieje ubezpieczenie i straty powinny być pokryte,” stwierdził. „W obecnej sytuacji nie mogę tego zagwarantować.”
Proces odbudowy zabierze lata, a regulatorzy bankowi uważnie przyglądają się potencjalnym problemom. Kalifornijski Departament Ochrony Finansowej i Innowacji zaznaczył, że monitoruje sytuację instytucji finansowych z narażeniem związanym z pożarami w rejonie Los Angeles.
